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二手非住宅商業用房交易稅費適當下調 稅費新政有望提升市民購買信心
 
作者:周春鋒 來源:江門日報 發布日期:2019/5/23 本文關鍵詞:二手非住宅,商業用房,交易稅費
 

從今年5月1日起,我市調整個人二手房交易有關稅費。業內人士指出,這項新政主要適度下調二手非住宅商業用房(包括商鋪、公寓和辦公)交易稅費,利好此類房屋,尤其是商鋪出售。

A 變化:新政適當下調交易稅費

“我之前有意購買一套商鋪,新政發布后,更堅定了我入市的想法?!筆忻窕葡壬硎?。

黃先生口中的“新政”,指的是江門市稅務局4月2日發布的通知,主要內容是:從今年5月1日起,個人二手房交易有關稅費將調整,納稅人提供完整、準確的納稅資料及重置成本評估報告,能夠正確計算房屋原值和應納稅額的,據實征收土地增值稅、個人所得稅;納稅人不能提供完整、準確的納稅資料及重置成本評估報告,不能夠正確計算房屋原值和應納稅額的,主管稅務機關可實行核定征收,核定征收率為:一、土地增值稅,而個人住房暫免征收,非住宅類房屋為5%;二、個人所得稅。個人通過拍賣市場拍賣房屋為3%,其他交易的房屋為1%。

受訪對象普遍表示,新政主要使二手非住宅商業用房交易稅費適當下調。那么,5月1日前后的變化有多大呢?

記者隨機采訪了5位二手中介人員,他們知道二手房交易有關稅費調整一事,但了解得并不透徹,有的表示:“據說是稅費下調了,但我沒操作過?!?/p>

嘉毅地產總經理鄧桐燊表示,二手非住宅商業用房交易稅主要包括增值稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅等。5月1日前,非住宅土地增值稅只有一種計稅方式;5月1日后,非住宅土地增值稅的稅費下調了,并且有兩種征收方式,一種是據實征收,一種是核定征收。買賣雙方可以根據交易非住宅的使用年限、增值額以及成交價格來判斷,究竟是選擇據實征收,還是核定征收。從交易雙方來說,選擇適當的繳稅方式,能少交稅。

“個人認為,非住宅增值大的可選擇核定征收方式,可實現降稅或少交稅的目的?!鋇送鲆栽畚?00萬元而交易價為155萬元、持有5年的商鋪舉例說,按照新政,如選擇據實征收,由于個人所得稅按差額20%征收,所有稅費共約28萬元;如使用核定征收方式,稅費共約23萬元。由此可見,兩種方式稅收相差較大。另外,5月1日后,對于繼承、贈予、轉移的非住宅交易過戶,選擇適當的繳稅方式,也可實現少交稅。

B 背景:二手非住宅商業用房近兩年成交明顯減少

交易稅適當下調,對于促進非住宅類房屋交易,有較強的現實意義。

記者從市住建局獲悉,以蓬江區、江海區的二手非住宅商業用房市?。òㄉ唐?、公寓和辦公)為例,近兩年成交面積和成交金額均明顯減少,其中,2017年成交金額4.58億元,同比減少了63%;2018年成交金額3.69億元,同比減少了19%。商業用房成交面積占全部非住宅的比例,從2016年的70%下降到2017年的54%,2018年更是大幅下降到24%,特別在2013年—2015年期間推出的大量新建商業,其中大部分近兩年已可進入二手房市場的背景下,更顯得目前二手非住宅商業用房成交的冷清。

二手非住宅商業用房中,商鋪是受訪對象普遍關注的焦點。

“商鋪在江門的銷售和發展大致以2013年左右為分界線?!苯諾夭強獬稍?、樓市分析師馮景全進而講到,2013年前,江門商鋪不多,去化率較高,一鋪養三代的觀念深入人心,每平方米售價高達三四萬元;2013年后,商鋪的售價大幅下降,每平方米售價約為兩萬元。

據江門奧園廣場常務副總經理陳志炎觀察,前些年,江門的商鋪和住宅售價比大約是3:1,目前,這一比例變成了2:1,甚至接近。舉例來說,在濱江新區,樓價大約為13000元/平方米,而社區地鋪的售價大約為25000元/平方米,至于商場里的負一層、二層等其他樓層的商鋪,售價約為15000元/平方米,甚至更低。盡管商鋪的售價走低,但銷售情況依然不太理想。

如陳志炎所說,記者多方走訪發現,近兩年來,商鋪去化速度普遍較慢。2017年4月出臺住宅“限購”政策以后,盡管部分資金轉向商鋪,但商鋪去化依然相對困難。

何以至此?受訪對象普遍談及四大原因:一是供應量較大;二是開發商自身的經營理念問題;三是網絡沖擊;四是二手交易稅費較重。

“單是土地增值稅就不少?!背輪狙茲銜?,較高的稅費,將直接影響置業者的信心與行動。

關于減稅的呼聲一直持續。2017年5月18日下午,在“江門地產智庫”成立大會上,以及之后相關部門組織召開的座談會上,包括陳志炎在內的多位業內人士都談到了江門商業項目去化難的問題,并希望能酌情減免稅費。

C 影響:新政將提升置業者信心

本次非住宅類房屋交易稅費調整后,對市場產生了何種影響?據陳志炎介紹,一方面,成交增長。在該項目,3—4月每月各成交10套左右,而5月到目前為止已成交20多套;另一方面,訪客明顯增多。之所以如此,除了市場出現回暖跡象外,還與稅費下調帶來的置業信心提升有關。

“我們最近成交了三套商鋪,還有一套有意出售。現在的稅費計價方式令雙方仍在考慮中?!鋇送鋈銜?,稅費下調才剛剛開始,交易體現并不明顯,但會逐漸釋放政策效應。

陳志炎則表示,新政對于有意進行商業投資的購房者來說,無疑是一顆“定心丸”,既利于當下,更利于長遠。在“房住不炒”、住宅市場投資、投機行為減少的背景下,有利于提升非住宅市場的投資熱度,還能促進消費升級。

文/圖 江門日報記者 周春鋒

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