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“限購”兩周年,供不應求現象大為緩解 江門樓市逐步回歸理性
 
作者:周春鋒 來源:江門日報 發布日期:2019/5/23 本文關鍵詞:限購,供不應求現象,江門樓市,回歸理性
 

 

2017年4月22日,江門連夜發布“限購令”,為熱氣騰騰的樓市“潑了一盆冷水”,截至今年4月22日,江門樓市限購剛好兩周年。

“限購”對樓市影響如何?今年4月份江門樓市主要數據出爐后,記者梳理了全市,以及“限購”實施區域——蓬江、江海和新會近兩年的樓市數據,總體來看,江門樓市走出了由熱到平穩的理性回歸路線。業內人士預計,今年市場整體態勢以穩為主。

江門日報記者 周春鋒 數據來源:江門市住建局

全市

房價整體較為穩定 呈現緩增趨勢

解讀:通過數據對比,不難發現,江門在限購政策實施一開始,樓市依然火熱,1年左右開始顯效,但是經過了近一年的政策消化后,限購的作用正在逐步消化,目前我市“限購”前供求緊張的局面已大為緩解,市場逐步回歸理性。

博富控股戰略品牌部高級副總監譚華駒表示,江門樓市以自住型為主,因此,實施“限購”政策在前段對市場產生了一定影響,尤其是對改善型項目、改善型客戶產生了一定影響,之后逐漸歸于平淡。相對而言,沒有佛山、中山等周邊城市對政策的敏感性那么強。

價格方面,美智地產研究部相關負責人認為,市區相對平穩,總體波動較小,雖然前期同比增速高達近30%,之后在政策的作用下增速明顯下降,但基本還是呈現緩增趨勢?;剮柚賦齙氖?,房價上漲還與帶裝修項目增多有關。

“總體而言,‘限購’降低了市區投機性購房,對當時的市場起到了降溫作用,整體達到穩定房價、地價和預期的效果?!苯諾夭強獬稍?、樓市分析師馮景全綜合分析認為,從全市范圍看,限購2周年,市場走勢大致可分為2個節點:2017年4月—2018年2月,隨著2017年4月份城區限購,部分購房需求外溢到下屬縣市,成交量整體維持高位,由于成交量大于供應量,全市庫存逐步下降,并于2018年底達到低點,伴隨著庫存逐步下降,全市均價逐步上升;2018年3月至今,由于下屬縣市不限購,加上2016—2017年土地大熱,全市開工量大增,供應開始放量,而購房需求和成交量開始減弱,全市供應量整體大于成交量,庫存逐步上升,先后升破4萬套、5萬套關口,距離歷史峰值僅一步之遙,隨著庫存上升,項目去化難度增加,全市均價有所回落。

蓬江

江海

房價漲幅有限 成交量明顯回落

解讀:數據顯示,一手房成交方面,2017年4月為2916套,這也是“限購”以來的最高點,之所以如此,和部分房企“搶閘”開盤,而市民恐慌入市,進而供銷兩旺有關。最低點為2019年2月,僅237套,主要是受到春節假期很多市民出外或回鄉因素影響。

價格方面,2019年較2017年漲了兩成以上,業內人士李先生認為重要原因包括:一是高地價項目入市拉升價格。同時,“限購”之前,蓬江、江海區毛坯發售的項目較多,“限購”以后,帶裝修項目逐漸增多,尤以江海區為甚。事實上,“限購”以來,蓬江、江海兩區房價漲幅有限。

馮景全分析認為,蓬江、江海兩區“限購”兩周年以來的市場走勢大致分為2個節點:2017年4月—2018年6月,“限購”開始后,成交量和供應量整體出現回落,但仍維持高位,庫存低位徘徊,均價則在低庫存和市區拍出眾多高價地背景下仍逐步上升。2018年7月至今,由于“限購”“限貸”,房企“出貨”謹慎,供應量出現明顯下降,成交量則明顯減弱,兩區成交連續多月跌破千套至今,由于成交量減少幅度較大,庫存開始出現小幅回升,并于近期升破8000套關口,而均價在成交低迷、庫存上升背景下出現一定回落,圍繞1.1萬元關口窄幅波動,整體較穩定。

新會

庫存緩增 整體供求較為平衡

解讀:專業人士指出,樓市供求比(供應與銷售之比)在0.8—1.2之間較為平衡;供求比>1.2,市場供大于求;供求比<0.8,市場供不應求。從新會樓市供求比數據來看,“限購”實施后半年內,新會供求比較小,供求關系較為緊張,之后逐漸緩和,供求比大致在1左右,到了近半年,供求比起伏較大,有的月份高達3.06,有的月份低至0.16,這主要與當月供應有關。

業內人士李先生指出,新會市場由于供應較為穩定,成交量由于較大的舊城改善需求以及鎮上居民購置需求,總體呈現供求平衡,部分熱點區域呈現供不應求的狀態。

庫存方面,2017年4月為4753套,2017年10月為3319套,“探底”后逐漸增長,到2019年1月達到最高點,為5724套,2019年4月為5372套,整體大致走出了“V”字形路線,呈緩增狀態。

成交均價方面,2017年4月為6203元/平方米,2019年4月為9666元/平方米,漲幅約為56%,這除了與自然上漲有關之外,還與成交結構,以及帶裝修項目增多有關。

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