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超千套公寓即將入市,你想投資嗎?
租金回報率高于住宅,但同時存在多項短板
 
作者:周春鋒 來源:江門日報 發布日期:2018/5/10 本文關鍵詞:公寓,入市,投資
 

繼2013年、2015年大面積推出公寓產品以后,江門中心城區(蓬江、江海)有望于近期再次大面積推出公寓產品,貨量超千套。

置業者之所以選擇公寓,主要是看中其投資價值。記者深入走訪了解到,中心城區的公寓產品租金約為40元/平方米左右,至于出租率能達到多少,說法不一。

業內人士指出,為盡可能保證投資回報,選擇公寓應重點考察項目所處的地段、交通情況。

A 現狀:中心城區即將迎來公寓供貨高潮

對于江門街坊而言,公寓并不陌生。它作為城市進化的產物,近年來其產業得到迅猛發展。

記者查閱資料獲悉,2007—2012年,麗宮國際、嘉悅名都、中天國際先后推出公寓產品;從2013年伊始,公寓產品便如雨后春筍般涌現,包括萬達精裝SOHO公寓、象溪微公館、上城摩卡、國翔匯悅城、益丞·艾迪公寓、奧園外灘等;2015年年底開始,江海迎頭趕上,江海碧桂園、光博匯、康城紛紛推出公寓產品……公寓項目不斷涌現,布點不斷變化,折射出江門商業地產的日益興盛、商業環境的逐漸改觀,以及商圈的不斷變遷。

近日,記者采訪江海廣場銷售經理陳志榮等業內人士獲悉,目前,中心城區在售的公寓項目主要有三個:蓬江的摩根國際約有一二十套尾貨;江海區外海的龍溪新城約有幾十套尾貨;江海區中環廣場一側的江海廣場共有500多套,一期200多套已經售罄,二期200多套正在發售。

接下來有望迎來一波公寓上市潮:位于蓬江區北環路南側的樂盈里計劃于6月份推貨,共300多套;位于江海區外海的瓏山居即將推出100多套公寓;位于江海區府西板塊的又一居·作品一號共有800多套,計劃于近段時間根據認籌情況推出部分貨量。

記者梳理發現,中心城區在近幾個月內推出的公寓貨量約有千套左右。

B 購買人群:公寓多為本地投資客購買

公寓產品為何在近年受到置業者追捧?原因在于:公寓具備了宜商宜住宜投資的功能,再加上公寓面積小,總價低,投資見效比較快。另外,公寓用途比較多元化,辦公自住兩相宜?;褂?,公寓可以當商業物業來買賣,不受“限購”政策影響……

“我市去年出臺限購政策以后,物業投資者由投資住宅轉向投資公寓產品,熱度持續上升?!泵乓己龐薌嗵肺牧?。

究竟是哪些人在購買公寓?陳志榮梳理客戶發現,主要分為三類:一是小型投資客,看中公寓產品的升值空間;二是企業高管,他們需要獨立空間,但受“限購”政策影響無法購買住宅;三是80后、90后,渴望擁有獨立的生活空間,而其中,投資客約占6成。

據美智地產總經理湯建軍觀察,購買客戶群體中,大部分都是投資者,部分為企業主購買,用于經營酒店或公司等,少量用于商務居住。

記者留意到,此前,曾有項目,如光博匯,在珠海發展代理,意在吸引外地客購買。

左岸房地產顧問有限公司董事總經理李炳亮告訴記者,珠海公寓基本帶精裝修,非橫琴項目一般在22000—28000元/平方米之間,橫琴項目在31000~45000元/平方米之間,價格主要根據項目不同地段、是否可隔兩層等因素而定。從珠海跑到江門購買公寓的現象目前不普遍。首先,珠海公寓價位并不是很高,可選擇性多,兩地價差有限,而且珠海的發展遠景潛力更大,公寓產品的剛性需求不如住宅,未來的流通性也可能不會快速發展,所以,珠海公寓購買力外溢江門,尚需時間。

“以摩根國際和萬興隆公寓為例,除了外地投資者外,8成以上為本地購房者,主要客群集中在蓬江及江海兩區?!碧肺牧硎?。

陳志榮也表示,購買江海廣場公寓一期的多為本地人。

C 收益:租金回報率高于住宅,但存在多項短板

業內人士指出,購買的公寓無論是自住還是投資,都需要重點考慮租金回報率。投資考慮租金,是因為它決定了投資回本時間、收益率、出租率,以及轉手是否容易;自住也要考慮租金,因為租金可以幫其了解該區域是否宜居,是否便利。租金回報,宜居之地必定高于生活不便之地。

本地人許先生是眾多投資客中的一員,他購買了萬達一套精裝SOHO公寓,64平方米,總價60萬元,從2014年出租至今,租期一直比較滿,月租金2600元左右。

他的情況是否屬于個案?記者于上周走訪了7家中介機構,包括樂有家萬達店、東鵬地產育德店、裕隆基良化大道店、優房地產天鵝灣店等,并結合58同城、趕集網等,大致獲悉了公寓的月租金水平——萬達周邊的公寓,40元左右/平方米/月;江??黨歉澆墓?,30元左右/平方米/月。

去年8月,知名公眾號“智谷趨勢”發布了全國百城租金回報率排行榜,江門的租金回報率排在第18位,為3.57%,而記者多方走訪發現,江門實際租金回報率在3%左右。在不考慮租金增長的前提下,單靠租金收益回本大約需要33年。

陳志榮認為,是住宅拉低了整體的租金回報率,因為公寓的租金回報率往往高于住宅的租金回報率,“江海區現有的公寓產品,比如康城,面積在48平方米左右的帶陽臺兩房產品,月租金約1800元,平均每平方米30多元,而附近90平方米左右的住宅產品,月租金約2000元,平均每平方米20多元?!?/span>

譚文龍也認同這一說法,“根據市場所了解,公寓產品比住宅產品租金高?!?/span>

需要指出的是,公寓所處位置不同,回報率也不同。目前,位于萬達附近的公寓回報率相對較高。以許先生購買的公寓為例,總價60萬元,月租2600元,年收租31200元(按滿租來算),租金回報率約5.2%。不考慮租金增長的前提下,單靠租金收益回本約需要19年。

不過,需要注意的是,我們所指的租金回報率是指毛租金回報率,即年租金除以房價,并未扣除稅務、物業費、維護成本等其他雜費。

談公寓租金收益,不能忽略一個前提——出租率如何?

萬達廣場附近公寓的出租率,受訪對象普遍認為可以達到七八成以上,主因在于那里商業發達,白領等從業人員較多,供需兩旺。至于江海的公寓出租率,受訪對象說法不一,有人說可以去到七八成,有人認為不到4成,較多聲音表示,出租率可能在5成左右。未來,隨著江海廣場、府西商業項目的崛起,有望迎頭趕上。

江門地產智庫、樓市分析師馮景全認為,目前,三四線城市的租金回報率在3%左右。如果未來10年租金翻倍,則租金回報率有望達到6%以上,而且房價還將同時增值。兩項疊加,長期來看,收益跑贏理財產品問題不大。

如他所說,很多置業者除了看中租金回報之外,更看重的是所投資項目的升值空間。

“公寓的升值潛力比較大?!背輪救僖鑰黨薔倮?,2015年開售時,帶裝修均價約8000元/平方米,目前已升至約11000元/平方米,和新近開盤的住宅項目江海怡景灣的單價比較接近。

譚文龍則表示,近年來,公寓產品比較熱銷。另外,附近商業配套成熟、戶型實用的公寓產品也受到投資者青睞,升值空間比較大。

不過,馮景全提醒投資者,與住宅相比,公寓的產權通常只有40年,且公寓在居住舒適度、使用成本等方面不占優勢,因此需求有限。如果初始定價過高,升值潛力往往不如普通住宅。

還需要引起注意的是,公寓產品以后交易的話,商業稅費比普通住宅高出不少。據裕隆基地產二手部總經理吳名鳩介紹:“公寓項目的交易稅通常比普通住宅的交易稅高出一倍?!?/span>

公寓產品今后是否容易“出手”這個問題也要注意?!霸凇孔〔懷礎幕饗?,住宅產品的交易或將受到更加嚴格的監管。相對而言,作為商業項目的公寓,可能更容易出手?!苯9慍∮薌嗾叛錁┤銜?。

D 建議:重點考察地段、交通、價格

公寓產品扎堆上市,是否會供過于求?

名門壹號營銷總監譚文龍認為,短期內估計會出現這一現象,但不會持續太久。以目前公寓市場情況判斷,公寓去化周期預計在6個月至1年。如果住宅放開限購,公寓的優勢就會減弱許多,但江門短期內預計難以放開“限購”。

街坊們如果有意購買公寓,在充分了解與住宅的區別之后,還應重點注意哪些事項?

湯建軍建議,首先,應看公寓是否處在成熟商圈,周邊商務氛圍如何?;蚴欠翊τ詿匆庠盎蜆ひ翟案澆?,是否有足夠的企業或公司進駐;其次,要看交通的便利性,是否位于城市的主干道,通達度如何。除了市內的交通便利情況外,與周邊城市的聯系也是一個重要考量因素;再次,看價格是否有競爭力。目前周邊的租賃情況如何,這個也會直接影響投資回報情況。

馮景全則提醒說,消費者購買公寓,需要注意公寓的每層戶數(部分公寓每層多達三四十戶,居住體驗較差)和采光通風情況等,還要注意其戶型。相比住宅,購買公寓需要消費者更高的鑒定水平。

“應該注意開發商是否違規銷售,是否獲得預售許可證后再銷售,開發商給出的投資回報率如何保障等?!碧肺牧硎?。

文/圖 江門日報記者 周春鋒

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